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TL;DR
El mercado de condos en Bahía de Banderas tiene 37.9 meses de inventario — casi 4 años al ritmo actual de ventas
El segmento luxury ($850k+) enfrenta crisis: 45 meses de absorción mientras el supply crece 2.3x más rápido que la demanda
Las ventas cayeron 36% desde el pico de febrero 2025
Mi proyección base: correcciones de precio de 10-20% en segmento luxury durante 2026
Construí un dashboard interactivo gratuito para que analices estos datos en tiempo real
La Pregunta que Nadie Quiere Responder
Cuando hablo con agentes sobre el mercado de Bahía de Banderas, escucho las mismas frases: "El mercado está fuerte", "Los precios siguen subiendo", "Siempre hay demanda aquí".
Decidí dejar de opinar y empezar a contar.
Analicé 1,509 transacciones completadas en 2025, con datos oficiales de FlexMLS/AMPI. El resultado no es lo que la mayoría quiere escuchar, pero es lo que necesitamos saber para tomar decisiones inteligentes.
El número que resume todo: 37.9 meses de inventario.
Eso significa que si no entrara una sola propiedad nueva al mercado, tardaríamos casi 4 años en vender lo que ya está listado. Un mercado "saludable" tiene entre 4 y 6 meses. Estamos 7 veces por encima.
Lo que Revelan los Datos
El Volumen Engaña
A primera vista, los números parecen positivos. Las ventas crecieron 22.6% año contra año: 1,041 unidades vendidas vs 849 en 2024. El volumen total alcanzó $524.8 millones USD, un incremento del 25.5%.
Pero el inventario activo creció más rápido: 28.1%. Pasamos de 2,623 listings activos a 3,359.
Matemáticamente, esto significa que la oferta está superando a la demanda. El "absorption rate" oficial mejora porque vendimos más unidades, pero la métrica honesta —meses de inventario— revela el problema estructural.
La Desaceleración es Real
Las ventas mensuales cuentan otra historia. En febrero de 2025 vendimos 107 unidades. En noviembre, solo 69. Una caída del 36% en 9 meses.
La temporada alta de principios de año no se sostuvo. Los vendedores que esperaron "el momento perfecto" para listar perdieron la ventana de mayor demanda. Ahora enfrentan un Q1 2026 saturado con el inventario acumulado de Q4 2025.
Un patrón interesante emerge cuando segmentamos por precio. Los rangos de $700k-$800k USD crecieron entre 75% y 84% en unidades vendidas. Mientras tanto, el segmento de entrada (menos de $250k) se contrajo entre 7% y 25%.
El "sweet spot" del mercado se movió de $300k a $700k.
¿Por qué? Los compradores que llegan a Bahía de Banderas hoy son diferentes: remote workers con salarios altos en dólares, buscando calidad sobre precio. El flight to quality es real.
La Crisis Silenciosa del Segmento Luxury
Definí "luxury" como condos con precio de lista igual o superior a $850,000 USD. Este segmento representa el 8% de los listings activos pero solo el 7.1% de las ventas.
El problema está en la divergencia entre oferta y demanda.
En el último año, los listings activos en este segmento crecieron 48.4% (de 182 a 270 unidades). Las ventas crecieron solo 21.3% (de 61 a 74 unidades). El supply está creciendo 2.3 veces más rápido que la demanda.
En el sub-segmento de $850k-$899k la situación es peor: el inventario creció 120.6% mientras las ventas aumentaron solo 13.3%. El supply está creciendo 9 veces más rápido que la demanda.
Con 270 listings activos y un pace de 6.2 ventas mensuales, el segmento luxury tiene 43.5 meses de inventario. Eso son 3.6 años.
¿Cómo Llegamos Aquí?
Mi hipótesis, basada en observación directa del mercado:
Los desarrolladores apostaron a que la demanda post-pandemia de 2021-2022 sería permanente. Proyectaron crecimiento lineal e iniciaron múltiples proyectos premium simultáneos.
La demanda se normalizó. Los proyectos iniciados en 2022-2023 se entregaron en 2024-2025. Pero el supply no puede "des-construirse".
Y lo más preocupante: muchos desarrolladores mantienen precios de lista de 2022-2023, esperando que "el mercado regrese". Reality: el inventario se acumula mes tras mes.
La Bifurcación del Mercado
Encontré una paradoja interesante en los datos.
El DOM (días en mercado) mediano aumentó 26%, de 173 a 218 días. Sin embargo, el ratio de precio de venta vs precio de lista mejoró de 94.8% a 95.5%.
¿Cómo es posible que las propiedades tarden más en venderse pero obtengan mejor precio?
La respuesta: el mercado se está bifurcando en dos segmentos.
Los winners —propiedades correctamente priceadas desde el inicio— venden en 90-150 días, obtienen 96-98% del asking price, y generan múltiples ofertas competitivas.
Los zombies —propiedades sobrepreciadas— permanecen 300-500+ días en mercado, eventualmente expiran o se retiran, inflan el DOM promedio pero nunca completan transacción.
El mercado está premiando pricing accuracy y castigando overpricing con tiempo extendido. Si vas a listar, tu primer precio es tu único precio.
Mi Proyección para 2026
Con la información disponible, veo tres escenarios:
Escenario optimista (probabilidad 15%): La demanda se acelera dramáticamente por factores externos —política migratoria US favorable, fortalecimiento del USD, flight to affordable luxury. El inventario normaliza en 18-24 meses.
Escenario realista (probabilidad 70%): Los precios se ajustan 10-20% a la baja para normalizar inventario. Los sellers más presionados bajan primero, establecen un nuevo floor, y el resto se ve forzado a seguir. Corrección gradual en Q1-Q2 2026.
Escenario pesimista (probabilidad 15%): Cascada de price cuts. Los que esperan "recuperación" congelan capital por 3-5 años. Disparadores potenciales: aumento en tasas de interés, recesión en México, o nuevos proyectos luxury entregándose.
Mi proyección base: correcciones de 10-20% en segmento luxury durante 2026. Los primeros en ajustar venderán. Los que esperan, arriesgan años de capital congelado.
Qué Significa Esto para Ti
Si Eres Agente
Antes de aceptar una exclusiva en $850k+, calcula la probabilidad de cierre en 12 meses:
P(Sale in 12m) = (Monthly Pace × 12) / Active Inventory
Para el rango $850k-$899k: P = (1.4 × 12) / 75 = 22.4%
Luego multiplica tu comisión esperada por esa probabilidad. Si el expected value no justifica 40-50 horas de tu tiempo, tienes que negociar pricing agresivo o rechazar el listing.
Tu tiempo es capital. Protégelo con la misma diligencia que tu efectivo.
Si Eres Vendedor
Si necesitas vender en los próximos 6 meses, pricea 3-5% bajo market value. Acepta que el mercado de 2022-2023 no va a regresar. Tu competencia son 3,359 otros listings.
Si puedes esperar 12-18 meses, aún así no sobreprices. Monitorea mensualmente la tasa de absorción en tu segmento y prepara ajustes de precio si el inventario sigue aumentando.
Si Eres Comprador
Tienes todo el poder de negociación. Con 38 meses de inventario, los sellers necesitan vender más de lo que tú necesitas comprar.
Ofrece 10-15% bajo asking price en el segmento luxury. Muchos aceptarán. No te apresures —la presión de tiempo está del lado del vendedor. Solicita concesiones: closing costs, muebles incluidos, warranties extendidas.
Si no hay urgencia, considera esperar a Q1-Q2 2026. La corrección de precios probablemente ya habrá comenzado.
El Dashboard que Construí para Monitorear Esto
La data que presento en este análisis no debería ser privilegio de nadie. Por eso construí el FlexMLS Market Intelligence Dashboard — una herramienta gratuita que actualiza estas métricas regularmente.
En el dashboard puedes ver:
Métricas clave del mercado: ventas YTD, volumen total, DOM promedio, sale-to-list ratio, meses de inventario
Análisis del segmento premium ($850k+) con alertas de sobreoferta
Escenarios de absorción: optimista, base, y pesimista
Recomendación automática basada en condiciones del mercado
El dashboard incluye un enlace para descargar el Reporte Completo Q4 2025 — 24 páginas de análisis detallado con metodología, proyecciones por segmento, y recomendaciones estratégicas.
Accede al dashboard aquí: listingtotal.com/dashboards/flexmls
Descarga directa del reporte: Market Report Q4 2025 (PDF)
Limitaciones de Este Análisis
Transparencia metodológica:
Los datos de FlexMLS capturan solo transacciones en MLS. Estimo que 15-20% de transacciones ocurren off-MLS.
Los precios están en USD al tipo de cambio del cierre de transacción. Fluctuaciones cambiarias pueden distorsionar comparaciones temporales.
Las proyecciones son estimaciones basadas en fundamentals actuales. Eventos macroeconómicos —recesión, cambios en política migratoria, tasas de interés— pueden alterar significativamente los escenarios.
Finalmente, reconozco mis propios sesgos: como Director de C21 CAM Grupo tengo interés en profesionalizar el mercado. He intentado separar análisis objetivo de promoción, pero el sesgo puede existir.
El Próximo Paso
La mayoría de agentes opera sin análisis cuantitativo del mercado. Este gap representa una oportunidad de diferenciación.
Puedes posicionarte como "asesor basado en datos" vs "vendedor de propiedades". Usa métricas de absorción por rango de precio para calificar exclusivas potenciales. Educa a sellers sobre la realidad del mercado usando datos agregados, no solo "comparables".
El conocimiento sin aplicación es entretenimiento. El conocimiento aplicado es ventaja competitiva.
¿Cuántas horas has invertido en listings que matemáticamente nunca iban a cerrar?
Si este análisis te fue útil, compártelo con un colega que podría beneficiarse. Y responde a este email con tu perspectiva — me interesa saber qué estás viendo en tu micro-mercado.
El único Director de Real Estate en México que piensa como VC, construye como Founder, y opera como Ironman.
— Diego Anaya
Director | Century 21 CAM Grupo